其實，無論是用公積金貸款還是用商業貸款，還款的方式是等額本金還是等額本息，根本不存在什么房貸“提前還款最佳時間點”，這完全是一個偽命題。住房貸款我們是以月為單位來還貸的，而銀行的利息也是精準以月為單位計算的。

我們假設以公積金購房貸款100萬，還款方式是等額本金，房貸分30年還。現在公積金貸款的年利率是3．25%。先來看看每個月要還的本金。

如果還款方式選擇等額本金，就是將本金100萬平均分到360個月（30×12），這樣算下來每個月固定還本金2777．78元，這是一個固定的數字，所以我們也不用管，我們只需要看看每個月要還的利息就可以了。

月利率就是年利率除以12，以公積金年利率3．25%為例：假設貸100萬，那第一個月你需要還銀行的利息就是100萬×0．270833%＝2708．33元。

雖然我們這個例子說的是等額本金還款，但無論等額本金還是等額本息，在月利率固定的情況下，你第一個月都是欠銀行100萬，所以第一個月還的利息都是2708．33元。

需要指出的是，只是由于等額本金剛開始每月還的本金多一些，所以第二個月開始，利息會比等額本息的少。

由于第一個月還了2777．78元本金，這個時候總共還欠銀行100萬－2777．78＝997222．22元。所以第二個月的利息是：997222．22×0．270833%＝2700．81元。

由于是選擇了等額本金，所以最后一個月欠銀行的貸款總額為2777．78元，所以利息為：2777．78＊0．270833%＝7．52元。

最終得出的結論是：提前還款并不存在某個時間點“更值”。

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